Renouvellement et reconduction tacite : ce qui se passe quand le bail arrive à terme

Beaucoup de bailleurs s'inquiètent à l'approche de la fin du bail, comme s'il fallait refaire un contrat. Dans la plupart des cas, il n'y a rien à faire : le bail se prolonge tout seul. Mais cette échéance est aussi l'un des rares moments où vous pouvez agir sur le loyer, à condition de connaitre la procédure.

La reconduction tacite, le cas par défaut

À l'échéance, si personne ne donne congé, le bail se reconduit tacitement, automatiquement. En location vide, il repart pour trois ans, en location meublée pour un an. Vous n'avez aucune démarche à accomplir, le contrat se prolonge aux mêmes conditions. La relation continue simplement, sans paperasse.

La réévaluation du loyer sous-évalué

L'échéance est toutefois le moment, et le seul, où vous pouvez proposer une hausse de loyer au delà de la simple révision annuelle, si le loyer est manifestement sous évalué par rapport au marché local. La procédure est encadrée : vous devez proposer le nouveau loyer au locataire au moins six mois avant le terme en location vide, en vous appuyant sur des références de loyers comparables dans le voisinage. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie avant le juge. C'est une démarche exigeante, mais c'est la voie légale pour corriger un loyer décroché.

Attention, cette réévaluation est impossible si le logement est classé F ou G au DPE, le gel des passoires s'appliquant aussi au renouvellement, comme expliqué dans l'article sur la révision du loyer.

Le renouvellement, alternative au congé

Si vous ne souhaitez ni laisser filer la reconduction tacite ni donner congé, vous pouvez proposer un renouvellement formel, par exemple pour acter une réévaluation de loyer acceptée. C'est plus rare, mais utile quand vous voulez remettre les compteurs à plat avec un locataire qui reste.

En pratique

Le vrai risque, à l'échéance, n'est pas la reconduction, qui se fait seule, mais de laisser passer la fenêtre où vous auriez pu agir, sur le loyer ou par un congé. C'est pourquoi locataire.live vous signale à l'avance l'arrivée à terme de chaque bail, pour décider en connaissance de cause plutôt que de subir une reconduction par simple oubli de calendrier.