L'amortissement en LMNP : le levier expliqué
Amortissement LMNP : déduire l'usure du bien sans dépenser, durées par composant, report illimité et réintégration dans la plus-value depuis 2025.
Mis à jour le 8 juin 2026
*Mis à jour le 8 juin 2026*
L'amortissement est le mécanisme qui fait toute la force de la location meublée au régime réel. C'est lui qui permet à beaucoup de loueurs de ne payer aucun impôt sur leurs loyers pendant des années, en toute légalité. Le principe paraît abstrait, mais l'idée est simple : un bien immobilier s'use avec le temps, et la fiscalité vous autorise à déduire cette usure de vos revenus, sans rien décaisser. Voici comment ça marche, et où sont les pièges.
Le principe : déduire une usure sans dépenser
Quand vous achetez un bien et son mobilier, ils perdent de la valeur avec l'usage et le temps. L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de cette valeur de votre résultat imposable. C'est une charge comptable, pas une dépense réelle : aucun euro ne sort de votre poche, mais votre bénéfice imposable diminue d'autant.
Concrètement, sur un bien meublé au réel, vous additionnez les amortissements du bâti, des composants et du mobilier à vos autres charges déductibles (intérêts, taxe foncière, assurance). Le total vient effacer tout ou partie de vos loyers imposables. C'est ce qui aboutit, très souvent, à un résultat fiscal proche de zéro.
Ce qui s'amortit, et sur quelle durée
On n'amortit pas tout, et pas n'importe comment. Le terrain ne s'amortit jamais (il ne s'use pas) : il faut donc d'abord retrancher la quote-part de terrain du prix. Le reste se décompose en composants amortis sur des durées différentes : le gros œuvre sur une longue durée, la toiture, les installations, l'agencement et le mobilier sur des durées plus courtes. Le mobilier, par exemple, s'amortit en général sur quelques années seulement.
Cette décomposition par composants demande de la méthode, et c'est l'une des raisons pour lesquelles le réel se gère rarement seul : un expert-comptable spécialisé établit le plan d'amortissement correctement, ce qui sécurise la déduction.
La règle qui évite l'abus : pas de déficit par l'amortissement
Le législateur a posé une limite : l'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit. Autrement dit, il peut ramener votre bénéfice à zéro, mais pas en dessous. La fraction d'amortissement que vous ne pouvez pas déduire une année n'est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée et s'imputera sur les bénéfices des années suivantes. C'est ce report qui permet d'effacer l'impôt sur une très longue période.
Le changement majeur de 2025 : la réintégration dans la plus-value
C'est le point que tout investisseur en meublé doit avoir en tête. Jusqu'en 2025, l'amortissement offrait un avantage « pur » : il réduisait l'impôt pendant la détention sans contrepartie à la revente. Ce n'est plus le cas.
Depuis la loi de finances 2025 (article 84), pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le prix d'acquisition retenu est minoré du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable. Et la mesure vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025.
Un exemple chiffré le rend clair. Bien acheté 200 000 €, revendu 300 000 € après dix ans, avec 50 000 € d'amortissements déduits. Avant la réforme, la plus-value imposable était de 100 000 € (300 000 − 200 000). Après la réforme, elle passe à 150 000 € (300 000 − (200 000 − 50 000)). L'avantage obtenu pendant la détention est donc en partie repris à la sortie.
Quelques cas échappent à cette réintégration, notamment la transmission par donation ou succession, et le bien redevenu résidence principale du vendeur, qui bénéficie alors de l'exonération de plus-value. Pour le détail du calcul de la plus-value, voyez l'article dédié.
L'amortissement reste-t-il intéressant ?
Oui, dans la grande majorité des cas. La réintégration ne supprime pas l'avantage, elle le déplace dans le temps : vous économisez de l'impôt chaque année pendant la détention, et vous en retrouvez une partie à la revente — souvent bien plus tard, et avec l'effet des abattements pour durée de détention sur la plus-value. L'amortissement reste donc un levier puissant, à condition de l'intégrer dans une vision d'ensemble qui anticipe la sortie.
Le rôle de l'outil et du comptable
L'amortissement se calcule, se suit et se reporte : il suppose une comptabilité tenue proprement. L'expert-comptable établit le plan d'amortissement ; un outil de gestion comme locataire.live facilite la tenue des recettes et des charges et produit un export comptable adapté au LMNP, qui alimente le travail comptable. La combinaison des deux rend le réel à la fois performant et tenable.
Sujet techniquement sensible : faites valider votre plan d'amortissement par un expert-comptable spécialisé en LMNP.
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