Revenus fonciers : micro foncier ou régime réel, comment choisir

En location nue, le choix entre le micro foncier et le régime réel est l'une des décisions qui pèsent le plus sur votre rentabilité nette. L'un est d'une simplicité enfantine, l'autre demande un peu de travail mais peut diviser votre impôt. La bonne nouvelle, c'est qu'une règle simple permet de trancher dans la majorité des cas.

Le micro foncier, la simplicité

Le micro foncier s'applique de plein droit lorsque vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 euros par an. Vous reportez vos loyers en case 4BE de la 2042, et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 pour cent, censé couvrir l'ensemble de vos charges. Rien à justifier, rien à détailler. À noter, l'abattement reste à 30 pour cent en 2026, malgré un amendement qui avait proposé de le porter à 50 pour cent et qui n'a finalement pas été retenu.

L'inconvénient est clair : si vos charges réelles dépassent 30 pour cent de vos loyers, l'abattement forfaitaire vous fait payer trop d'impôt.

Le régime réel, l'optimisation

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt et assurance emprunteur, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion. Vous remplissez la déclaration 2044. Le réel est obligatoire au delà de 15 000 euros de loyers, et accessible sur option en dessous, option irrévocable pendant trois ans.

La règle pour décider

Elle tient en une phrase : dès que vos charges déductibles dépassent 30 pour cent de vos loyers, le réel devient plus avantageux que le micro. C'est presque toujours le cas si vous avez un emprunt en cours ou des travaux récents, car les intérêts et les travaux pèsent lourd. Un bailleur avec un crédit immobilier sur le dos a donc tout intérêt à regarder le réel de près, même sous le seuil de 15 000 euros.

Le bonus du déficit foncier

Le réel offre un levier que le micro ignore : le déficit foncier. Quand vos charges dépassent vos loyers, par exemple une année de gros travaux, le déficit s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui réduit l'impôt sur l'ensemble de vos revenus. Le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des années suivantes. Un dispositif temporaire a même relevé ce plafond pour certains travaux de rénovation énergétique destinés à sortir un logement du statut de passoire, mesure qui visait des travaux réalisés jusqu'à fin 2025. C'est un outil puissant pour absorber fiscalement une grosse année de travaux.

En pratique

Le bon choix dépend du rapport entre vos charges et vos loyers, et il mérite d'être recalculé quand votre situation change, fin d'emprunt ou gros travaux. locataire.live vous y aide en tenant le suivi des loyers encaissés et des charges par lot tout au long de l'année, de quoi comparer concrètement micro et réel avant de vous décider, et remplir ensuite la bonne case sans rien reconstituer.