Constituer et analyser un dossier de location : demander ce qu'il faut, lire ce qui compte

La fraude aux dossiers de location a explosé. Selon plusieurs analyses du secteur, près d'un dossier sur cinq contiendrait au moins un document falsifié. Autrement dit, un beau dossier bien rangé ne prouve rien à lui seul. Votre travail de bailleur tient en deux gestes : ne demander que ce que la loi autorise, et savoir lire ce que vous recevez. Les deux sont aussi importants l'un que l'autre, parce que trop demander vous expose à une amende, et mal lire vous expose à un impayé.

Une liste limitative, et rien d'autre

Beaucoup de bailleurs l'ignorent : vous ne pouvez pas demander ce que vous voulez. Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris en application de la loi ALUR, fixe une liste limitative des pièces que vous pouvez exiger du candidat et de sa caution. Si un document ne figure pas dans cette liste, le demander est illégal et vous expose à une amende pouvant atteindre 3 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale.

Vous pouvez réclamer une pièce d'identité en cours de validité, un justificatif de domicile, un ou plusieurs justificatifs de ressources, dans la limite des trois derniers bulletins de salaire, et un justificatif de situation professionnelle. C'est tout.

Sont en revanche formellement interdits, parmi d'autres : le relevé de compte bancaire, qui est pourtant l'un des plus demandés, l'extrait de casier judiciaire, la carte Vitale, la photo d'identité, l'attestation de bonne tenue de compte, et tout document touchant à la vie privée, situation matrimoniale, religion, origine. Demander l'un de ces documents, c'est s'exposer à la sanction et, selon le cas, à une accusation de discrimination.

Pas de seuil légal de revenus, mais une analyse de bon sens

Aucun texte ne fixe de revenu minimum pour louer. La règle des trois fois le loyer est une pratique de marché, pas une obligation légale, et vous ne pouvez pas refuser un candidat au seul motif qu'il touche des allocations. Cela dit, votre objectif reste de vous assurer que le locataire pourra payer durablement. Vous analysez donc la cohérence d'ensemble : stabilité de l'emploi, régularité des revenus, rapport entre les ressources et le loyer.

Repérer la fraude

Quelques réflexes simples démasquent beaucoup de faux. Méfiez vous des montants parfaitement ronds sur un bulletin de salaire, car les charges sociales ne tombent jamais juste. Repérez les polices de caractères différentes au sein d'un même document, signe d'une retouche. Recoupez les informations, par exemple en vérifiant la cohérence entre l'avis d'imposition et les bulletins. En cas de doute sur un employeur, un appel de vérification lève l'ambiguité.

DossierFacile, l'allié gratuit

Pour fiabiliser tout cela, orientez vos candidats vers DossierFacile, le service public gratuit. Un dossier certifié DossierFacile ne contient que des pièces autorisées par le décret, ce qui vous garantit de ne jamais avoir réclamé un document interdit, et il a fait l'objet d'une vérification. C'est une sécurité pour vous comme pour le candidat, et un gain de temps réel.

En pratique

Un dossier complet n'est pas forcément un dossier solide, et c'est là que se joue votre tranquillité des trois prochaines années. C'est aussi ce que locataire.live structure : la collecte des pièces autorisées et leur qualification, pour comparer proprement les candidatures et garder une trace de votre processus de sélection, conforme et défendable.