L'acte de cautionnement : le garant que vous croyez avoir, et celui que vous avez vraiment

Beaucoup de bailleurs dorment tranquilles parce qu'ils ont un garant. Puis le jour où le locataire ne paie plus, ils découvrent que l'acte de cautionnement est nul, et que le garant n'est tenu à rien. Le cautionnement est un document fragile : mal rédigé, il ne vaut rien, quelles que soient les sommes en jeu. Voici comment vous assurer que le garant que vous croyez avoir est bien celui que vous aurez vraiment.

Caution simple ou caution solidaire

Première distinction, qui change tout. Avec une caution simple, vous ne pouvez vous retourner vers le garant qu'après avoir épuisé les poursuites contre le locataire et constaté son insolvabilité. Avec une caution solidaire, vous pouvez réclamer directement au garant dès le premier impayé, sans poursuivre d'abord le locataire. Pour un bailleur, la caution solidaire est nettement plus protectrice, et c'est celle qu'on stipule en pratique.

Ce qui a changé depuis 2022

Pendant des années, la règle était la mention manuscrite : le garant devait recopier à la main des phrases précises, sous peine de nullité. La réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a fait évoluer cela. Désormais, la caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil, qui exprime la connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. Cette mention n'a plus à être obligatoirement manuscrite et peut être apposée par voie électronique. La condition essentielle demeure : elle doit être apposée par la caution elle même, à peine de nullité. Un acte dont les mentions ont été rédigées par un tiers, le locataire par exemple, reste nul.

Conséquence pratique très utile : depuis 2022, l'acte de cautionnement peut être signé électroniquement, ce qui simplifie grandement la mise en place d'un garant à distance.

Les mentions à ne pas oublier

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité, que l'acte fasse apparaitre le montant du loyer et ses conditions de révision tels qu'ils figurent au bail, ainsi que la reproduction de l'avant dernier alinéa de ce même article. Ce dernier texte informe le garant de sa faculté de résilier son engagement lorsque la durée du cautionnement n'est pas précisée. Vous devez aussi remettre à la caution un exemplaire du contrat de location.

Tirez en une leçon : précisez toujours une durée déterminée pour le cautionnement, calée sur celle du bail. Sans durée indiquée, le garant peut résilier à tout moment, et vous vous retrouvez sans protection.

Deux limites à garder en tête

Vous ne pouvez pas cumuler une caution personne physique et une assurance loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Et en colocation, l'acte doit identifier précisément le colocataire couvert, faute de quoi il est nul. Ces points sont détaillés dans les articles dédiés aux garanties et à la colocation.

En pratique

Un acte de cautionnement valable, c'est un acte aux bonnes mentions, signé par la bonne personne, rattaché au bon locataire et limité dans le temps. C'est exactement ce que locataire.live génère pour vous : un acte conforme, prérempli avec les montants du bail, rattaché au locataire concerné, et signable électroniquement par le garant. Vous éliminez le risque de nullité qui transforme un garant rassurant en garant inexistant.