L'état des lieux, entrée et sortie : le document qui décide qui paie à la fin

Le jour où votre locataire rend les clés, une seule chose détermine si vous récupérez de quoi remettre le logement en état ou si vous payez les dégâts de votre poche : l'état des lieux. Pas le bail, pas votre bonne foi, pas votre mémoire de l'appartement neuf que vous aviez livré. Ce document, souvent bâclé en dix minutes à l'entrée, est en réalité la pièce la plus rentable de toute la location. Un état des lieux précis vous protège. Un état des lieux vague vous coute.

Ce que dit la loi

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités de l'état des lieux d'entrée et de sortie pour tous les logements loués en résidence principale, vides comme meublés. L'état des lieux est établi de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants, daté, signé, et annexé au bail. Il décrit l'état du logement pièce par pièce, équipement par équipement, avec les relevés de compteurs.

Le principe est simple : à la sortie, on compare l'état des lieux de sortie à celui d'entrée. Tout ce qui a changé en mal, hors usure normale, peut être imputé au locataire. D'où l'importance d'un état des lieux d'entrée détaillé : un document qui note seulement "bon état" partout ne vous permettra de prouver aucune dégradation à la sortie.

Un point décisif sur la preuve : sans état des lieux de sortie contradictoire, le logement est présumé rendu en bon état, et vous ne pouvez alors procéder à aucune retenue. La rigueur du constat n'est donc pas un luxe, c'est la condition même de votre droit à retenir quoi que ce soit.

Vétusté ou dégradation, la distinction qui change tout

C'est le coeur des litiges de fin de bail. Le décret définit la vétusté comme l'usure ou la détérioration résultant du temps ou de l'usage normal du logement. La règle est nette : ce qui relève de la vétusté est à votre charge, même quand il s'agit d'une réparation normalement locative. Une moquette défraichie après huit ans d'occupation, c'est de la vétusté. La même moquette brulée par une cigarette, c'est une dégradation imputable au locataire.

Pour objectiver cette frontière, vous pouvez annexer une grille de vétusté au bail. Elle n'est pas obligatoire, mais elle définit, pour les principaux équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement annuels appliqués au cout des réparations. Sachez aussi que le locataire est en droit d'en demander une depuis la loi ALUR. Une grille vous évite des discussions sans fin à la sortie, car chacun sait à l'avance comment se calcule la part qui lui revient.

Les retenues sur le dépôt, seulement si elles sont justifiées

Vous ne pouvez retenir sur le dépôt de garantie que des sommes justifiées : réparations locatives imputables au locataire et impayés, preuves à l'appui, devis ou factures. Une retenue forfaitaire non documentée est contestable et régulièrement annulée par les juges. L'usure normale, elle, ne se retient jamais.

Qui le fait, et combien ça coute

Vous pouvez réaliser l'état des lieux vous même, le confier à votre locataire et vous de façon amiable, ou le déléguer à un tiers mandaté, ce qu'autorise la loi de 1989. Quand un professionnel s'en charge, le cout de l'état des lieux d'entrée peut être partagé avec le locataire, dans la limite de 3,03 euros par mètre carré depuis 2026, la part du locataire ne pouvant jamais dépasser la votre. L'état des lieux de sortie, lui, reste entièrement à votre charge.

Si vous anticipez un locataire difficile ou un litige, un constat réalisé par un commissaire de justice a une valeur probante renforcée.

En pratique

Soyez maniaque à l'entrée, c'est là que tout se joue. Décrivez chaque pièce sans vous contenter de cases cochées, prenez des photos datées de chaque défaut et de chaque équipement, relevez les compteurs, comptez les clés. Le temps passé à l'entrée est du temps gagné, et de l'argent récupéré, à la sortie.

C'est exactement ce que locataire.live fluidifie : un état des lieux numérique réalisé depuis votre téléphone, photos intégrées et horodatées, signé en ligne, puis un comparatif automatique entrée sortie qui met en évidence les écarts. Vous gardez une preuve nette, rattachée au dossier du locataire, le jour où la discussion sur le dépôt arrive.