La répartition des réparations : qui paie quoi entre bailleur et locataire

Une chasse d'eau qui fuit, une chaudière qui lâche, un joint moisi, une serrure cassée. À chaque incident revient la même question, et la même source de tension : est-ce à moi de payer, ou au locataire ? La loi répartit clairement les rôles, et connaitre cette frontière vous évite à la fois de payer ce qui ne vous incombe pas et de réclamer à tort.

Le principe : entretien courant au locataire, gros à vous

La règle de base est simple. Le locataire prend en charge l'entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations dites locatives. Vous, bailleur, prenez en charge les grosses réparations, celles qui touchent à la structure, à la sécurité ou à la mise aux normes, ainsi que tout ce qui relève de la vétusté, de la force majeure ou d'un vice de construction.

La liste des réparations locatives à la charge du locataire est fixée par le décret n° 87-712 du 26 aout 1987. On y trouve l'entretien des équipements, le remplacement de petites pièces, les joints, les ampoules, l'entretien des robinetteries, le maintien en état des sols et des murs liés à l'usage normal. Tout ce qui sort de cet entretien courant et de cette liste tend à relever de votre responsabilité.

Le rôle décisif de la vétusté

C'est ici que se règlent la plupart des litiges. Une réparation normalement locative bascule à votre charge dès lors qu'elle résulte de la vétusté, c'est-à-dire de l'usure due au temps et à l'usage normal. Vous ne pouvez pas faire payer au locataire le remplacement d'un équipement simplement usé par les années. C'est aussi pourquoi la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie est si importante, et pourquoi une grille de vétusté annexée au bail clarifie les choses à l'avance. Ce point est développé dans l'article consacré à l'état des lieux.

L'exemple de la chaudière

Prenons le cas le plus fréquent. L'entretien annuel de la chaudière est à la charge du locataire, c'est une obligation d'entretien courant. En revanche, le remplacement de la chaudière en fin de vie, ou sa réparation lourde liée à la vétusté, est à votre charge. La même logique s'applique partout : au locataire l'entretien et l'usage, à vous le remplacement et le gros.

Quelques cas concrets

À la charge du locataire : le remplacement d'un joint ou d'un flexible de douche, le débouchage courant, l'entretien des aérations, le remplacement des ampoules, les petites réparations de serrurerie, l'entretien du jardin pour une maison. À votre charge : le remplacement d'une chaudière vétuste, la réfection d'une toiture, le ravalement, la mise aux normes électriques, le remplacement d'un volet hors d'usage par vétusté, et tout ce qui touche au gros oeuvre.

En pratique

Bien tracer qui doit quoi, conserver les devis et les justificatifs, et relier chaque intervention à l'état des lieux, c'est ce qui évite les litiges et sécurise vos éventuelles retenues sur le dépôt. locataire.live vous aide à suivre les interventions et les devis d'artisans, le cas échéant sous un plafond que vous fixez, pour garder une trace claire de chaque réparation et de la partie qui l'a supportée.