Location vide ou meublée : le comparatif qui décide de votre rentabilité

C'est l'une des toutes premières décisions que vous prenez sur un bien, et l'une des plus structurantes. Louer vide ou louer meublé, ce n'est pas qu'une histoire de canapé. Cela change la durée du bail, les préavis, le dépôt de garantie, la stabilité de vos locataires, et surtout votre fiscalité. Voici les vraies différences, pour choisir en connaissance de cause.

La durée du bail et les préavis

En location vide, le bail est de trois ans lorsque le bailleur est un particulier, et de six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale comme une SCI. Le locataire peut partir avec un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue. De votre côté, vous ne pouvez donner congé qu'à l'échéance, avec un préavis de six mois et pour un motif précis, vente, reprise ou motif légitime et sérieux.

En location meublée, le bail est d'un an, ramené à neuf mois fermes pour un étudiant. Le locataire ne doit qu'un mois de préavis, et le vôtre, en tant que bailleur, est de trois mois. Le meublé est donc plus souple et plus court, ce qui se traduit par davantage de rotation.

Le dépôt et le mobilier

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en vide, deux mois en meublé. En contrepartie, le meublé vous impose de fournir le mobilier obligatoire fixé par décret, sous peine de requalification en location vide. C'est un investissement de départ, mais qui se déduit et s'amortit.

La fiscalité, le vrai écart

C'est là que tout se joue. En location vide, vos loyers sont des revenus fonciers : micro foncier avec un abattement de 30 pour cent jusqu'à 15 000 euros de recettes, ou régime réel qui déduit les charges et les intérêts d'emprunt, mais ne permet pas d'amortir le bien.

En location meublée, vous relevez du statut LMNP : micro BIC avec un abattement de 50 pour cent jusqu'à 77 700 euros, nettement plus généreux, ou régime réel qui permet, lui, d'amortir le bien et le mobilier. Cet amortissement neutralise souvent l'impôt sur les loyers pendant des années. À rentabilité brute comparable, le meublé au réel laisse fréquemment bien plus dans votre poche. Ce point est détaillé dans le cluster consacré au LMNP.

Stabilité ou rendement

Résumons l'arbitrage. Le vide vous offre de la stabilité : des locataires qui restent longtemps, moins de rotation, moins de gestion, mais une fiscalité moins favorable et un loyer un peu plus bas. Le meublé vous offre du rendement : un loyer supérieur, une fiscalité plus douce, mais une rotation plus fréquente et davantage de gestion, mobilier à entretenir et locataires à remplacer plus souvent.

Pour un investisseur qui cherche le rendement et accepte un peu plus de mouvement, le meublé l'emporte souvent. Pour qui veut la tranquillité d'un locataire durable, le vide garde ses atouts. Il n'y a pas de bonne réponse universelle, il y a la vôtre, selon votre bien et votre tempérament.

En pratique

Quel que soit votre choix, la gestion suit, et locataire.live gère indifféremment le vide et le meublé : le bon type de bail selon votre option, l'inventaire du mobilier en meublé, et le suivi adapté à la durée et aux préavis propres à chaque formule. Vous pouvez même comparer concrètement les deux scénarios avant de trancher.