L'assurance habitation en location : qui assure quoi, et comment vous protéger

Un dégât des eaux, un incendie, et la question de l'assurance devient soudain brulante. En location, deux assurances coexistent, celle du locataire et la vôtre, et chacune a son rôle. Beaucoup de bailleurs croient être couverts par celle du locataire. C'est une erreur qui peut couter cher. Voici comment s'organise la protection, et comment ne jamais vous retrouver à découvert.

L'obligation du locataire

Le locataire a l'obligation de s'assurer, a minima contre les risques locatifs, c'est-à-dire les dégâts des eaux, l'incendie et l'explosion. C'est prévu par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit vous remettre une attestation d'assurance à la remise des clés, puis chaque année. Conditionnez toujours la remise des clés à la réception de cette attestation, c'est le moment où vous avez le plus de poids pour l'exiger.

Que faire si le locataire ne s'assure pas

Si le locataire ne fournit pas son attestation, vous avez deux voies. La première : le mettre en demeure de s'assurer, et à défaut de réponse dans un délai d'un mois, souscrire une assurance pour son compte. Vous pouvez alors récupérer la cotisation auprès de lui, par douzième, avec une majoration de 10 pour cent au maximum, prévue par le décret 2016-383, à condition de la faire figurer sur l'avis d'échéance et la quittance. La seconde voie : si le bail comporte une clause résolutoire pour défaut d'assurance, engager la résiliation, qui peut mener à l'expulsion, hors période de trêve hivernale. L'assurance pour compte est en général la solution la plus simple et la moins conflictuelle.

Votre propre assurance, la PNO

L'assurance du locataire couvre ses biens et sa responsabilité, pas la vôtre ni votre bien en tant que tel. D'où l'assurance propriétaire non occupant, la PNO. Elle est obligatoire si votre logement est en copropriété, en application de la loi ALUR, et couvre au minimum votre responsabilité civile de propriétaire. Hors copropriété, en maison individuelle, elle n'est pas obligatoire, mais elle reste vivement recommandée.

Pourquoi la prendre même quand le locataire est assuré ? Parce qu'elle vous couvre dans les angles morts : la vacance entre deux locataires, un sinistre dont l'origine tient au bâti et non à l'occupant, ou justement le cas où le locataire se révèle non assuré. Pour une prime modeste, de l'ordre de 130 euros par an pour un appartement, et déductible de vos revenus fonciers au réel, c'est une tranquillité qui vaut largement son cout. La règle de bon sens : toujours souscrire une PNO, locataire assuré ou non.

En pratique

L'assurance se gère surtout au rythme des attestations à collecter, à l'entrée puis chaque année, sur chaque lot. C'est typiquement le rappel qu'on oublie. locataire.live le prend en charge en relançant la collecte de l'attestation d'assurance du locataire aux bonnes échéances, pour que vous ne découvriez jamais un défaut d'assurance le jour d'un sinistre.