Caution, GLI ou Visale : quelle garantie choisir contre les impayés

Se protéger contre les impayés, c'est la première préoccupation de tout bailleur, et c'est aussi le sujet où l'on cumule le plus volontiers les protections, parfois illégalement. Vous avez trois grandes options, et une règle de non cumul à ne jamais oublier. Voici comment choisir selon le profil de votre locataire.

La règle d'or : pas de cumul, sauf exception

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit d'exiger en même temps une caution personne physique et une assurance loyers impayés. Vous devez choisir l'un ou l'autre. La seule exception, précieuse en location étudiante, concerne les étudiants et les apprentis, pour qui le cumul caution plus assurance reste autorisé. Cumuler hors de ce cas rend la caution nulle.

La caution, gratuite et dissuasive

La caution est l'engagement d'un proche du locataire à payer en cas de défaut. Son grand avantage est d'être gratuite. Privilégiez la caution solidaire, qui vous permet de réclamer directement au garant sans poursuivre d'abord le locataire. Elle a aussi un effet dissuasif réel : on accumule moins facilement les dettes quand on sait qu'un parent devra régler. Sa faiblesse, c'est sa fragilité juridique : un acte mal rédigé est nul, d'où l'importance des règles détaillées dans l'article consacré à l'acte de cautionnement.

La garantie loyers impayés, solide mais payante

La GLI est une assurance que vous souscrivez en tant que bailleur. Elle couvre les loyers impayés, et souvent les dégradations et les frais de procédure, contre une cotisation correspondant à un pourcentage du loyer. En contrepartie, elle impose des conditions de solvabilité strictes au locataire, généralement un revenu de l'ordre de trois fois le loyer, ce qui peut écarter des candidats par ailleurs sérieux. Et rappelez vous qu'elle est incompatible avec une caution, sauf étudiant ou apprenti.

La garantie Visale, gratuite et publique

Visale, gérée par Action Logement, est gratuite pour le bailleur comme pour le locataire. Elle couvre les loyers et charges impayés pendant les trente six premiers mois du bail, ainsi que les dégradations dans la limite de deux mois de loyer. Elle s'adresse en priorité aux moins de trente ans, étudiants, alternants et jeunes actifs, ainsi qu'à certains salariés en mobilité ou en situation de fragilité. La demande se fait sur visale.fr avant la signature du bail, et la déclaration d'un impayé en ligne dans les trente jours. Comme les autres, elle n'est cumulable ni avec une GLI ni avec une caution.

Comment choisir

Le bon choix dépend surtout du profil du locataire. Pour un jeune actif ou un étudiant éligible, Visale est souvent imbattable : gratuite et solide. Pour un locataire au profil classique avec de bons revenus, la GLI offre une couverture complète si vous acceptez d'en payer le cout. Pour un locataire qui dispose d'un proche fiable prêt à s'engager, la caution solidaire est gratuite et efficace. Dans tous les cas, vous protégez une seule fois, proprement, plutôt que d'empiler des garanties dont certaines seraient nulles.

En pratique

L'essentiel est de savoir, pour chaque bail, quelle garantie protège quel locataire, et jusqu'à quand. C'est ce que locataire.live centralise : la garantie rattachée à chaque bail, ses échéances, et l'historique des paiements et des relances, exportable pour constituer votre dossier le jour où vous devez l'activer.