Les déclarations fiscales du bailleur : 2044, 2031 et les bonnes cases

Une fois par an, vos loyers passent à la déclaration, et c'est souvent là que les bailleurs s'emmêlent, parce que le formulaire dépend entièrement de votre situation. Louer vide ou meublé, au micro ou au réel, ne se déclare pas au même endroit. Voici la carte pour ne pas vous tromper de case.

Location nue : 2042 ou 2044

Si vous louez vide, vos loyers sont des revenus fonciers, et deux situations se présentent.

Au micro foncier, lorsque vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 euros par an, c'est d'une simplicité totale : vous reportez le montant des loyers encaissés en case 4BE de votre déclaration 2042, et l'administration applique automatiquement l'abattement de 30 pour cent. Aucune annexe à remplir.

Au régime réel, obligatoire au delà de 15 000 euros ou choisi sur option, vous remplissez la déclaration annexe 2044. Vous y détaillez, immeuble par immeuble, vos loyers puis vos charges réelles, intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Le résultat se reporte ensuite sur la 2042, en case 4BA pour un bénéfice, ou en cases de déficit le cas échéant. L'option pour le réel est irrévocable pendant trois ans.

Location meublée : la catégorie BIC

Si vous louez meublé en LMNP, vous changez de monde : vos loyers ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. Au micro BIC, vous reportez vos recettes sur la déclaration 2042 C PRO, avec un abattement de 50 pour cent appliqué automatiquement. Au régime réel, vous déposez une déclaration 2031, accompagnée de sa liasse, qui permet notamment d'amortir le bien, puis vous reportez le résultat sur la 2042 C PRO. C'est le réel meublé qui ouvre l'amortissement, ce levier détaillé dans le cluster LMNP.

Le cas de la SCI

Si vous détenez via une SCI à l'impôt sur le revenu, la société dépose une déclaration 2072, et la quote part de résultat de chaque associé se reporte ensuite sur sa propre déclaration de revenus fonciers.

Ne pas oublier

Quelques points qui coutent cher quand on les néglige. Les prélèvements sociaux, à 17,2 pour cent, s'ajoutent à l'impôt sur le revenu sur vos résultats positifs. La location meublée peut entrainer une cotisation foncière des entreprises. Et au réel, conservez vos justificatifs, factures de travaux, tableau d'amortissement d'emprunt, avis de taxe foncière, au minimum trois ans, et plus longtemps en cas de déficit reportable. Comme toujours en fiscalité, faites valider votre situation par un professionnel, ce guide pose les repères, il ne remplace pas un conseil personnalisé.

En pratique

Le moment de la déclaration est surtout pénible parce qu'il faut reconstituer une année de loyers et de charges éparpillés. C'est exactement ce que locataire.live vous épargne : un récapitulatif annuel des loyers encaissés et des charges par lot, prêt à recopier dans la bonne case, que vous soyez au micro ou au réel.