Réviser le loyer à l'IRL : la clause sans laquelle vous ne pouvez rien

Chaque année, des bailleurs découvrent deux mauvaises surprises. Les uns réalisent qu'ils ne peuvent pas augmenter leur loyer, parce que leur bail ne le prévoit pas. Les autres réalisent qu'ils ont oublié de le faire, et que l'augmentation de l'année est perdue pour toujours. La révision du loyer obéit à des règles simples, mais rigides, et qui ne pardonnent pas l'à peu près.

Première règle : pas de clause, pas de révision

C'est la base que beaucoup ignorent. Sans clause de révision inscrite dans le bail, le loyer ne peut pas être indexé en cours de bail, même si l'indice de référence des loyers grimpe. Cette clause, prévue par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, est la condition d'entrée de toute révision, en location vide comme en meublé. Relisez votre bail avant de sortir la calculette.

La formule et le bon indice

La révision se calcule ainsi : nouveau loyer égale loyer en cours multiplié par le nouvel IRL divisé par l'IRL du même trimestre un an plus tôt. Vous devez utiliser le trimestre de référence stipulé dans votre clause d'indexation, et à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Vous ne choisissez pas le trimestre qui vous arrange. L'INSEE publie l'IRL chaque trimestre, autour du 15 du mois suivant. À titre de repère, l'IRL du premier trimestre 2026 ressort à 146,60, soit une hausse annuelle d'environ 0,78 pour cent. Le calcul se fait sur le loyer hors charges, complément de loyer inclus le cas échéant.

La révision n'est ni automatique, ni rétroactive

Deux pièges de calendrier. D'abord, la révision n'est pas automatique à la date anniversaire : vous devez manifester votre volonté de l'appliquer, en notifiant le locataire. Ensuite, vous disposez d'un an à compter de la date prévue pour le faire. Passé ce délai, vous êtes réputé avoir renoncé à la hausse pour l'année écoulée, et elle n'est jamais rétroactive. Vous ne pourrez pas rattraper plusieurs années oubliées d'un coup. En revanche, oublier une année ne gèle pas le loyer pour toujours, vous repartez sur la révision suivante.

Le gel des passoires thermiques

C'est la limite majeure depuis quelques années. Pour un logement classé F ou G au DPE, en métropole, toute augmentation de loyer est interdite. La base légale est l'article 159 de la loi Climat et résilience du 22 aout 2021, applicable aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 aout 2022. Pour les départements et régions d'outre-mer, la date est le 1er juillet 2024.

Cette interdiction est large : elle vise la révision annuelle à l'IRL, mais aussi la hausse au renouvellement, à la relocation, et le complément de loyer. Autrement dit, vous ne pouvez pas contourner le gel en invoquant l'IRL. Pour une passoire thermique, l'augmentation maximale est de zéro euro tant que le bien n'a pas été rénové pour sortir des classes F et G. Vérifiez donc toujours le DPE avant de notifier une révision.

En pratique

La révision IRL est un petit calcul à ne jamais oublier ni rater, et qui devient vite chronophage dès que vous avez plusieurs lots avec des dates anniversaires différentes. C'est exactement ce que locataire.live automatise : l'alerte tombe à la date anniversaire de chaque bail, la révision est calculée avec le bon indice et le bon trimestre, puis notifiée au locataire, et l'outil tient compte de la classe DPE pour ne pas vous laisser appliquer une hausse interdite sur une passoire. Vous ne perdez plus une révision par oubli, et vous n'en notifiez plus une qui serait contestable.