Calculer la rentabilité d'un investissement locatif : brute, nette, nette nette

La rentabilité est le mot que tout le monde emploie et que peu calculent correctement. Beaucoup d'investisseurs s'arrêtent au premier chiffre, le plus flatteur, et découvrent ensuite que leur rendement réel n'a rien à voir. Or il existe trois niveaux de rentabilité, et c'est le dernier qui vous dit la vérité sur ce que votre bien vous rapporte vraiment.

La rentabilité brute, le chiffre vitrine

La rentabilité brute est la plus simple, et la plus trompeuse. Elle se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat, frais inclus, multiplié par cent. Un bien acheté 150 000 euros qui rapporte 9 000 euros de loyers par an affiche une rentabilité brute de 6 pour cent. C'est le chiffre qu'on voit partout dans les annonces, mais il ignore toutes vos charges. Ne décidez jamais sur cette seule base.

La rentabilité nette, la réalité des charges

La rentabilité nette de charges retire du loyer tout ce que vous payez réellement : la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance PNO, les éventuels frais de gestion, l'entretien et la provision pour vacance et impayés. Sur notre exemple, si ces postes représentent 2 500 euros par an, votre rendement net tombe autour de 4,3 pour cent. C'est déjà un tout autre bien que celui annoncé à 6 pour cent. C'est ce chiffre qui permet de comparer honnêtement deux investissements.

La rentabilité nette nette, ce qui reste vraiment

Le dernier niveau intègre la fiscalité, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, après le régime que vous avez choisi. C'est là que le choix entre vide et meublé, micro et réel, prend tout son sens : un meublé au réel, grâce à l'amortissement, peut afficher une rentabilité nette nette nettement supérieure à un bien identique loué vide au micro, parce que l'impôt sur les loyers y est neutralisé pendant des années. La rentabilité nette nette est la seule qui mesure ce qui atterrit réellement sur votre compte.

Ne pas oublier l'effet de levier

Un dernier point, souvent décisif. Tout ce qui précède raisonne sur le prix du bien, mais si vous avez emprunté, votre rendement se calcule aussi sur votre apport réel. Avec un financement bancaire, un rendement net modeste sur le prix total peut devenir un rendement très élevé sur les fonds que vous avez réellement engagés. C'est le coeur de la stratégie immobilière : faire travailler l'argent de la banque.

En pratique

Calculer ces trois rentabilités, et les suivre dans le temps, c'est ce qui sépare l'investisseur qui pilote de celui qui espère. locataire.live tient le suivi des loyers réellement encaissés et des charges par lot, ce qui vous donne la matière pour mesurer votre rentabilité nette réelle, et pas seulement la rentabilité brute affichée le jour de l'achat. Pour une simulation avant achat, pensez aussi aux calculateurs de la boite à outils.