Le dépôt de garantie : montant, restitution et le piège des 10 pour cent

Le dépôt de garantie est l'un des sujets qui génère le plus de conflits en fin de bail, et l'un de ceux où un bailleur mal informé prend le plus de risques. Trop le retenir, le rendre trop tard, ou ne pas justifier ses retenues, et c'est vous qui devez payer une pénalité. Voici les règles à connaitre pour ne jamais vous retrouver du mauvais côté.

Le montant, encadré et figé

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, et deux mois hors charges pour un meublé. Il est versé à la remise des clés. Un bail mobilité ne donne lieu à aucun dépôt de garantie. Point important souvent oublié : le montant du dépôt est figé pour toute la durée du bail, vous ne pouvez pas le réviser même si le loyer augmente.

Les délais de restitution

À la sortie, deux délais coexistent, et ils dépendent de l'état des lieux :

• un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, donc sans dégradation,
• deux mois si des dégradations ou des dettes sont constatées, déduction faite des sommes que vous retenez.

Le délai court à compter de la remise des clés. C'est donc la comparaison des deux états des lieux qui détermine non seulement ce que vous pouvez retenir, mais aussi le délai dont vous disposez.

Le piège des 10 pour cent

C'est la sanction que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard. Si vous ne restituez pas le dépôt dans le délai légal, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une majoration égale à 10 pour cent du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Un mois entamé compte pour un mois entier, même si le retard n'est que de quelques jours. Cette pénalité s'ajoute au dépôt dû. La seule exception classique : si le locataire ne vous a pas communiqué sa nouvelle adresse, le retard ne vous est pas opposable.

Autrement dit, restituer en retard vous coute de l'argent automatiquement. Tenir le délai n'est pas une politesse, c'est une protection financière.

Ce que vous pouvez retenir, et ce que vous ne pouvez pas

Vous ne pouvez retenir que des sommes justifiées : réparations locatives imputables au locataire et impayés, avec devis, factures ou décompte à l'appui. L'usure normale et la vétusté ne se retiennent jamais. Une retenue forfaitaire sans justificatif est contestable et régulièrement annulée par les tribunaux. Documentez chaque euro retenu.

Deux cas particuliers utiles

En copropriété, si le locataire part avant l'arrêté des comptes de charges, vous pouvez conserver une provision, dans la limite de 20 pour cent du dépôt, jusqu'à l'approbation des comptes par l'assemblée générale. Vous restituez ensuite le solde dans le mois qui suit cette approbation.

En colocation avec un bail unique et un dépôt unique, vous n'êtes pas tenu de rembourser la quote-part d'un colocataire qui part en cours de bail. Le dépôt se restitue à la fin du bail commun, au dernier occupant, et la répartition se règle entre colocataires.

En pratique

Le dépôt de garantie se gère au calendrier et à la preuve. C'est précisément ce que locataire.live sécurise : le suivi du dépôt encaissé, le décompte des retenues justifiées rattaché à l'état des lieux comparatif, et surtout le rappel du délai de restitution avant qu'il ne tombe, pour ne jamais déclencher la pénalité de 10 pour cent par simple oubli.