LMNP : micro-BIC ou réel, comment choisir
LMNP micro-BIC ou réel : seuils, abattement de 50 %, amortissement au réel et méthode pour choisir le régime qui réduit vraiment votre impôt.
Mis à jour le 8 juin 2026
*Mis à jour le 8 juin 2026*
C'est l'arbitrage qui décide de votre impôt en location meublée. Deux loueurs avec le même bien et le même loyer peuvent payer des montants très différents selon le régime fiscal choisi. Le micro-BIC séduit par sa simplicité ; le réel l'emporte presque toujours en performance dès qu'il y a un crédit, des travaux ou un bien amortissable. Encore faut-il comprendre ce que chacun implique pour décider en connaissance de cause.
Le cadre : la location meublée relève des BIC
En meublé, vos loyers ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). C'est ce rattachement aux BIC qui ouvre deux options d'imposition, et surtout qui rend possible l'amortissement — le grand avantage du meublé.
Le micro-BIC : simple, mais souvent moins avantageux
Le micro-BIC s'applique automatiquement en dessous d'un seuil de recettes : 77 700 € pour la location meublée de longue durée, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Autrement dit, vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers seulement, sans avoir à justifier la moindre charge. C'est imbattable de simplicité : aucune comptabilité, aucune liasse.
Attention au cas particulier du meublé de tourisme non classé : depuis la loi Le Meur, son seuil est tombé à 15 000 € et son abattement à 30 %. Le micro-BIC y est donc bien moins intéressant qu'auparavant. Le régime dépend précisément de votre type de location.
Le micro-BIC est pertinent quand vos charges réelles sont faibles et que vous n'avez pas de gros amortissement à valoriser — typiquement un bien sans crédit, déjà ancien, aux frais limités.
Le régime réel : plus de travail, beaucoup plus de déductions
Au réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, petits travaux) et surtout vous amortissez le bien et le mobilier : chaque année, une fraction de leur valeur vient diminuer votre bénéfice imposable, sans aucune sortie d'argent. Résultat fréquent : un résultat fiscal proche de zéro pendant des années, donc peu ou pas d'impôt sur vos loyers.
La contrepartie est une obligation comptable : tenue d'une comptabilité, établissement d'une liasse fiscale (2031), souvent avec l'aide d'un expert-comptable. Ce coût est réel, mais largement compensé par l'économie d'impôt dès qu'il y a de l'amortissement à valoriser.
Comment trancher en pratique
La règle pratique est simple : comparez. Si l'abattement de 50 % du micro-BIC efface plus de revenu que ne le feraient vos charges réelles plus l'amortissement, restez au micro. Dans le cas inverse — et c'est fréquent dès qu'il y a un crédit ou un bien récemment acquis — le réel l'emporte nettement.
Pour faire ce calcul, encore faut-il avoir ses chiffres sous la main : recettes, charges, base amortissable. C'est là qu'un suivi rigoureux paie. Un export des revenus et des charges prêt pour la déclaration, et un export comptable adapté au LMNP, comme le propose locataire.live, transforment cet arbitrage annuel en simple comparaison plutôt qu'en reconstitution laborieuse.
Le point de vigilance sur la sortie
Choisir le réel pour amortir est presque toujours gagnant sur l'imposition des loyers. Mais depuis 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela ne remet pas en cause l'intérêt du réel pendant la détention, mais cela doit être intégré dans la vision d'ensemble : ce que l'amortissement vous fait économiser chaque année, vous le retrouvez en partie au moment de vendre. C'est un sujet traité dans l'article dédié à la plus-value du meublé.
À retenir
Micro-BIC pour la simplicité quand les charges sont faibles ; réel pour la performance dès qu'il y a crédit, travaux ou amortissement significatif. Dans la majorité des cas d'investissement, le réel l'emporte. Mais le bon réflexe reste de comparer chiffres en main, chaque année.
Cet article présente les grands principes ; pour votre situation précise, l'avis d'un expert-comptable spécialisé en LMNP est recommandé.
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