LocataireCloud
← Tous les outils

Location nue : micro-foncier vs réel simplifiés

Base imposable après abattement 30 % (micro lorsque vos loyers restent sous le plafond légal micro-foncier) ou après charges réelles usuels postes résidentiels (sans ventiler travaux augmentant valeur vs entretiens).

Micro-foncier (30 %)

Base taxable indicative

6 720 €

IR à 30 % plat

2 016 €

Régime réel

Loyers − charges

6 400 €

IR à 30 % plat

1 920 €

Écart d’impôt indicatif  : 96 € par an (micro plus coûteux si positif). Le déficit foncier imputable sur le global et les reports sur 10 ans ne sont pas simulés.

Vérifiez chaque année votre éligibilité micro (plafonds de loyers) et la cohérence des charges déductibles avec les règles du revenu foncier : certains travaux ne sont déductibles qu’en réel sur plusieurs exercices.

Guide et méthodologie — Simulateur location nue micro-foncier vs réel

Ressource gratuite proposée par LocataireCloud (www.locataire.live) — sans inscription.

Micro-foncier et réel : comparer deux manières de traiter vos loyers nus

Lorsque les plafonds légaux sont respectés, le micro-foncier applique un abattement fixe de 30 % sur les recettes hors charges : simple à tenir mais sans découpage des frais financiers ou autres charges ponctuelles.

Le régime dit réel permet de rattacher vos dépenses engagées pour produire vos loyers : intérêts d’emprunt affectés au bien, taxe foncière à votre charge, primes d’assurance, honoraires de gestion, travaux et entretiens selon qualification fiscale. On compare ici la « photographie » imposable des deux logiques sur les mêmes recettes saisies.

Cet écran ne remplace ni la case exacte de votre déclaration ni la possibilité de reports de déficit ni les règles d’irrévocabilité quand vous basculez : il donne un ordre de grandeur rapide avant discussion avec votre conseiller.

Emprunt lourd : pourquoi le réel surpasse souvent le forfait 30 %

Le micro-foncier ne déduit pas les intérêts : il retire un pourcentage fixe aux loyers. Dès que votre annuité d’intérêts représente une part sensible du loyer après charges locatives hors crédit, la colonne réelle projetée peut passer nettement en dessous de la colonne micro malgré le confort apparent du forfait.

Incluez vos autres charges bien documentées après syndic lorsque vos arrêtés restent déficitaires côté copropriétaire même si le locataire récupère les charges récupérables courantes suivant vos baux.

Une fois la courbe du prêt amortie au point où les intérêts diminuent fortement, le micro peut redevenir pertinent si vos charges observables hors intérêt restent faibles.

Déficits fonciers : rester prudent avec les reports et l’imputation sur le global

En réel, un résultat négatif ouvre des règles de déficit foncier (imputation partielle sur le revenu global dans des conditions limitées, report sur les revenus fonciers futurs…) que ce comparateur en ligne ne peut pas rejouer case par case.

Une projection trop optimiste sous-estime vite les plafonds légaux : recoupez toujours avec votre déclaration complète du foyer plutôt qu’avec la seule ligne « foncier » isolée.

Ne confondez pas avec un déficit loueur meublé : changer de nature de location change de catégorie de revenus.

Stabilité du choix et cohérence patrimoniale

Le micro-foncier attire souvent les petits patrimoines sans endettement marqué ou les bailleurs qui privilégient la simplicité administrative annuelle.

Le réel exige classement sérieux des factures : un contrôle redresse vite une charge fantôme alors que vos tableurs internes disaient gagner mille euros dans la colonne imposable illustrative.

Si vous anticipez revente proche ou forte rénovation, refaites le calcul année par année : le gain fiscal réel amorti sur la durée de détention peut rester différent du gain affiché sur un seul exercice isolé lorsque vos travaux oscillent suivant années.

Erreurs de saisie et garde-fous

Mélanger le loyer hors charges du bail avec un montant charges comprises dans le champ « recettes » sans ajuster les charges récupérées : la comparaison micro / réel devient incohérente.

Compter de la TVA sur des loyers qui ne relèvent pas d’une activité soumise à TVA : repartez des loyers tels qu’ils figurent habituellement sur une liasse location nue classique.

Qualifier des travaux lourds en simple entretien pour gonfler artificiellement les charges du réel : un redressement déplace vite la colonne par rapport au brouillon saisi ici.

Questions fréquentes

Les montants « impôt » affichés sont-ils garantis face à mon avis d’imposition ?
Non : nous appliquons votre TMI saisie comme multiplicateur simple sur une assiette catégorielle indicative. Contribution sur les revenus élevés, parts du foyer et prélèvement à la source modulent le résidu réel après déclaration.
Pourquoi le micro peut rester intéressant alors que mes charges hors intérêt semblent faibles ?
Le forfait 30 % protège largement lorsque votre endettement et vos autres charges documentées ne justifient pas la lourdeur du réel. Le classement change souvent au fil des années du prêt.
Mes intérêts d’emprunt sont-ils déductibles en micro-foncier ?
Non : le micro applique uniquement un abattement sur les loyers. Pour déduire les intérêts, il faut être au régime réel et justifier l’affectation du financement au bien loué.
Puis-je alterner micro et réel chaque année selon le résultat affiché ?
Le droit fiscal impose des règles d’irrévocabilité et des exceptions ponctuelles : ce module ne remplace pas l’analyse de votre historique de déclarations avec un professionnel.
Une SCI suit-elle exactement la même grille que ce simulateur ?
Une SCI soumise à l’IR avec transparence fiscale peut se rapprocher du foncier pour les associés, mais une SCI à l’IS ou des clauses statutaires spécifiques changent entièrement le cadre : sortez alors de cet écran généraliste.
Tous mes travaux ouvrent-ils un déficit foncier reportable automatiquement ?
Non : la nature des travaux, les plafonds légaux et la situation du foyer déterminent ce qui est imputable où et quand. Votre dossier précis peut différer nettement de la projection agrégée d’un calculateur.
Comment saisir un loyer affiché charges comprises dans une annonce ?
Ramenez vos recettes au loyer hors charges récupérables tel que vos baux ou quittances le formalisent, faute de quoi vous mélangez produit brut et conventions usuelles du revenu foncier.
Le micro-foncier dispense-t-il de garder une trace des loyers encaissés ?
Même sous micro, conservez vos éléments de preuve usuels sur les perceptions et vos contrats : simplifier la logique déductible ne vide pas vos obligations générales de justification en cas de contrôle.
Puis-je enchaîner avec le simulateur LMNP si je meuble le logement plus tard ?
Location nue et meublé sont des cadres différents. Après bascule, refaites une analyse complète : nos outils sont indépendants et ne transfèrent pas vos historiques d’un simulateur à l’autre.
Mon conseil fiscal peut-il aboutir à des montants différents ?
Oui, et c’est souvent souhaitable lorsque votre situation est complexe : reports, options du foyer et textes actualisés ne tiennent pas dans un simple produit TMI × assiette sur une page web.